Boliglånsforskriften i 2020

Det norske boligmarkedet er i stor grad preget av det å eie sin egen bolig. Gunstige rentefradrag og fraværet av skatt på gevinst ved salg av bolig er et par av årsakene til at det også er svært økonomisk gunstig å eie sin egen bolig, noe som sammen med generelt god norsk økonomi har ført til en til tider tosifret årlig prisvekst i boligmarkedet.

I en periode med lave rente har mange norske husholdninger tatt opp høye boliglån, og når den økonomiske utviklingen etter hvert bremser opp vil dette være en risiko for hele den norske økonomien. Regjeringens verktøy i forhold til å håndtere denne situasjonen er den såkalte boliglånsforskriften, som ble fastsatt første gang 15. juni 2015. Denne forskriften stiller krav til bankenes praksis når det kommer til innvilgelse av nye boliglån.

Kravene som boliglånforskriften stiller

Kravene i forskriften har vært uendret siden 1.1.2017, og de samme eksisterende kravene videreføres da også i hvert fall ut året 2020:

Det finnes i tillegg krav til belåningsgrad med avdragsfrihet, som er de samme 60 % som for rammelån, og til såkalt stresstest i forhold til renteøkning. Det handler da om hvor høy renteøkning økonomien til den som låner skal tåle, og det kravet er per i dag 5 prosentpoeng.

Hensikten med kravene i boliglånsforskriften

Hensikten med boliglånsforskriften er eksplisitt å dempe veksten i boligmarkedet. Dette skal da skje ved at bankene blir mer moderate i sin innvilgelse av lån, noe som igjen gjør tilgangen til kapital i markedet lavere. Det i sin tur skal i teorien også medføre at priveksten dempes.

Hvert krav i forskriften bidrar til dette på forskjellige måter:

• Kravet til maksimal belåningsgrad 85 % er kanskje det kravet som de aller fleste kjenner til, og da ofte i den omvendte formen at det er krav til minimum 15 % egenkapital. Det er lett å se at dette kravet begrenser lånebeløpet som kan innvilges, og da også den maksimale summen som en kjøper kan benytte på ny bolig. Det finnes selvfølgelig faktorer som bidrar til å gjøre dette tiltaket mindre effektivt, for eksempel at foreldre hjelper barn med egenkapital.
• Den maksimale gjeldsgrad på 500 % vil også være en begrensende faktor, men kanskje ikke i like stor grad som kravet til egenkapital. Det samme gjelder for stresstesten på 5 prosentpoeng økning i rente, dette kravet henger sammen med de to første.
• Åpningen for at en prosentandel av lån kan innvilges uten å ta høyde for kravene i forskriften, gjør det mulig for bankene å utvise skjønn i tilfeller der det er åpenbart at det er forsvarlig å innvilge lån. Samtidig er det interessant å se at Regjeringen er strammere i forhold til boligmarkedet i Oslo
• Kravet om maksimal belåningsgrad på sekundærbolig i Oslo er det kravet som ble introdusert 1.1.2017, som et ekstra tiltak for å dempe prisveksten spesifikt i Oslo. Hensikten med dette kravet er å gjøre det vanskeligere å kjøpe flere leiligheter i Oslo, og leie de ut.

Derfor videreføres boliglånsforskriften – men med en advarsel fra Siv Jensen

Boliglånsforskriften videreføres i 2020, tilnærmet helt uten endringer. Den eneste endringen er at saldo på BSU-konto nå kan trekkes fra gjeldsbeløpet ved beregning av gjeldsgrad. Dette er en mindre justering, som gjør det mulig for boligkjøpere å fortsette å spare på BSU-kontoen. Denne kontoen er som kjent uansett låst til å benyttes til boligformål, så dette fremstår som en fornuftig presisering.

I utgangspunktet forlenges boliglånsforskriften i et år, altså ut 2020. I forkant av utgangen av året vil Regjeringen gjøre en ny vurdering, og eventuelt forlenge forskriften i eksisterende eller endret form. Det vil dessuten gjøre det mulig for myndighetene å se på effekten av boliglånsforskriften og den nye forskriften for forbrukslån samlet. Det har sannsynligvis ikke være veldig vanlig med forbrukslån som finansiering av egenkapital, men det har helt sikkert skjedd. Med den nye forskriften for forbrukslån vil dette bli vanskeligere, og det vil sannsynligvis også spille inn på boliglån.

I forbindelse med at videreføringen av boliglånsforskriften ble kommunisert ga også Siv Jensen beskjed om at den fungerer som tiltenkt, og at det er derfor den vil videreført. Samtidig uttalte Siv Jensen at hun deler uroen til Finanstilsynet, i forhold til at bankene fortsatt innvilger høye boliglån. Det ble lagt vekt på at det ikke er greit å innvilge lån som hele tiden er tett opp mot begrensningene i forskriften, bankene har også et selvstendig ansvar for å gjennomføre ansvarlige kredittvurderinger.

Fremtiden for boliglånsforskriften

Med tanke på at boliglånsforskriften har vært gjeldende siden 2015, og nå da er forlenget ut 2020, er det sannsynlig at den vil bli videreført også videre. Så sent som september 2019 advarte det europeiske systemrisikorådet (ESRB) igjen for veksten i det norske boligmarkedet. Til tross for at veksten i boligprisene uten tvil er dempet, er det da likevel vanskelig å se for seg at forskriften vil bli fjernet. En annen bidragende årsak er at det også før 2015 fantes retningslinjer fra Finanstilsynet, men disse ble åpenbart ikke fulgt godt nok av bankene.

Vi vil sannsynligvis få beslutningen om eventuell videreføring inn i 2021 noen gang i fjerde kvartal 2020. Det kan selvfølgelig skje mye i løpet av 2020, men sannsynligvis vil altså Regjeringen videreføre både boliglånsforskriften og den nye forskriften i forhold til forbrukslån. Disse to verktøyene er relativt fleksible, sammenlignet med andre større endringer som å potensielt forandre på reglene for fradrag, skatt på gevinster eller andre mer dramatiske tiltak for å dempe veksten i boligmarkedet.

Referanser

1. Finansdepartementet. Regjeringen viderefører boliglånsforskriften. 15.11.2019 / regjeringen.no
2. Finansdepartementet. Høring – videreføring av boliglånsforskriften. 10.09.2019 / regjeringen.no
3. Finansielt utsyn. juni 2019 / www.finanstilsynet.no
4. Vegard Tjørhom, Tore Tollersrud. 567.000 nordmenn lar kredittkortgjelda løpe. 27.06.2019 / www.nrk.no